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问答281期
因每周问题太多，文章篇幅有限，更多买房答疑大家可加入房哥问房圈，获取实时解答：
问：老粉丝，鄠邑一套老破小，是不是要尽快卖掉？
答：一个房子要不要留手里，除了看所处位置，还要看房产本身是否优质，很明显你两个都没占到；
在西安的商品房市场里，鄠邑是存在感很低的，几乎没有大开发商去鄠邑拿地，对于原住民自己有房，想改善生活的直接去西安，就地买房的需求太少；
本身配套，生活都全，小县城的生活方便，但随着新房价上涨，仅有的商品房也奔上9000 的单价，看得上的买不起，买得起的看不上，所以鄠邑的房子真有，自住可，其他目的不适合；
且说老破小，留着干啥，能卖赶紧卖，如果有人愿意接手的话！
问：万科璞悦开始登记了，能买不？
答：今天是登记的最后一天，147套房子已经锁定1630组家庭，在这个冷淡的市场，算得上红盘了，17000 的小高层，又是浐灞，本身的热度还是不低的；
此前的万科悦湾，澜岸已经交房，小区中规中矩，周边高价地不断，这个价格，放在西安选择的范围也不大，要么港务区，要么主城区小面积；
浐灞范围内，新房非常少，虽然二手房本身也不景气；但凭借河景，会展会议中心，世博园等配套，依旧是西安的后花园，万科本身小区发挥稳定，业主基数大，很多人等璞悦开盘也挺久了；
看重浐灞，可以试着摇一下，房子还可以，周边都在改造！
问：不是说买房要选央企国企，为啥也会翻车？
答：下行市场，众多开发商暴雷躺平，首选央企和国企，仅仅是因为他们的属性很少出现停工，延期的事情，当然也有例外，算的上是相对安全的选择，但这并不代表所有央企和国企的房子都盖得很好；
翻车的也不在少数，房子盖得如何，归根结底还是成本的事儿，高价拿地，遇到限价，就是简配降标，这点部分国企民企，地产毕竟是利润行业；
这个时候拼的不是企业上限，而是底限，到底是为了利润丢脸面，还是为了脸面舍利润，各家的选择就不同的，西安为例，招商，保利，华润整体不错，中铁建总是各式各样的问题；
国企里本地经发，外地绿城也都不错，还是以在本地的交房案例判断！
问：咋算远郊，三环开车15分钟车程算不算？
答：去年大家买房主力从新区收缩为主城区，新旧选择的争议又来了，远郊是一种泛指的范围，住在曲江的就会觉得住在浐灞的是远郊，住在经开的会觉得住长安的是远郊，这和个人生活范围有关；
我们判断的依据更多指的是主城区和新区，按照人口密度，商业密度，地铁覆盖去判断，百度热力图打开，哪儿红，哪儿绿一目了然，目前三环内几乎都是主城区，城南到长安也都是；
西咸新区五大新城，港务区，周边的高陵，户县，蓝田其实算得上是远郊了！
问：金茂悦园和云水天境分析一下？
答：软件新城 选择本就少，一新一老，天地源不用多说了，摇号热门选手，手握软新最低备案价，此次开盘次次摇；
最小起步140平，单价20745 ，算得上软件新城的最低门槛，虽然公摊大，房子中规中矩，但耐不住便宜，位置好；
金茂的位置不如天地源，鱼化寨拆迁后拿地，周边还在建设，但品牌溢价高很多，面积120-143平，看似门槛更低，但此前拿地毛坯价近23000 ，如果搭配科技系统，备案价只高不低，虽然问的多，但一切还得看价格；
预算都够，谁开盘早摇谁，摇上就买，都不是啥冷门选手，一堆人跟在后面！
问：感觉自己买房太随意，白鹭汀州是不是入坑？
答：大众需求里确实挺随意，但也看自己需求，毕竟西安人里能接受住在蓝田的还是少数；
位置上，真的很远，对城东人而言，虽然地图十公里，但由于中间大量隔着农田，实际通勤体验并不好，开车走高速为主；配套上，周边需要自给自足，靠附近村子；
房子密度比西安好，都是小洋房，隔壁还有万科的四季花城，属于典型的养老旅居产品，买这里的，不少老人自住；
就房子本身而言，脱离了西安地段的加持，外加受众偏小，自住看个人爱好，其他需求很难满足，也卖了挺多年的，也卖的挺难的！
问：龙湖星河紫云台怎么样？
答：小社区，两栋楼是最大的短板，但位置极好，大明宫周边生活一切方便，地铁商业齐全，学校欠佳，都是成熟住宅区，这块就有龙湖早期的枫香庭；
小区本身备案价19800 的毛坯，面积84-143平，和周边中海，龙湖，金科二手房持平，已经登记完毕，核验人数不足房源套数，因此公示后自行销售；大家纠结的点除了价格不算低外，小社区的因素也有；
龙湖本身的景观，物业，品牌，产品素质还是不错的，在民企里资金也算不错，看中大明宫片区的，可以和在售中海，龙湖，西派等二手房对比后决定！
小社区螺蛳壳里做道场，看个人喜好了！
问：西安两套房，打算卖房去摇号，有必要折腾么？
答：房龄本身差异不算大，市场主力需求上，小三室确实是比两室要保值的，手握两套小户型，卖掉两室很合适；
从面积上讲，已经有小，再买可以看大一点的，十年房龄，如果不是大开发商的小区，后期谈不上多保值，且买的早咋卖都不亏；
新房里看预算，主城区首选，意向登记平台看摇号热度，房子是商品，有折旧，换一换挺正常，就两套房，也谈不上什么折腾一说！
问：预算有限刚需，结婚买紫薇田园都市还是盛世长安？
答：虽然离得很近，但紫薇属于高新，有高新六小学区，盛世长安属于长安，学区是第五桥小学，或分流长安新建公办，两个小区学区的优势差异很大；
房子部分，紫薇田园都市位置很好，生活方便，最大的问题是房龄比较老，小区范围很大，很多期可以选择，但凭借位置和学校，依旧在二手房上保值；
盛世长安房龄稍新，高层社区，绿化，物业整体还行，算得上西部大道沿线房价比较低的社区，非要二选一，田园都市还是保值一些；
预算有限的刚需，还可看金地西沣公元，海亮新英里小面积！
问：曲江一期二手房在清明五一，会有小高潮行情吗？
答：有无行情，主要还是看房源，虽然曲江一期整体二手房价格奔三去，但还是有不少便宜的小区，比如城市花园，曲江观唐，曲江明珠，三个小区挨着，都临着三环绕城，价格一直上不去；
（近期曲江一期二手房价格）
除了这些天生短板的小区外，比如万科金域曲江，中海碧林湾，紫薇曲江意境等热门小区，价格其实也是降的，从2.5-3.0不等，曲江一期完全的存量房市场，以后拼的还是稀缺和小区素质；
洋房，小高，别墅价格看涨，普通高层看学区和位置！