北京的别墅区大致分为西山别墅区、沙河别墅区、奥北别墅区、中央别墅区等，其它区域虽然也有别墅项目，但是大都不成气候，没有形成别墅区的概念，那么为什么我们会说，在上述别墅区里，奥北别墅区是最后的一块价值洼地呢？
来看一组在售项目的价格数据：
1、沙河别墅区在售项目：
丽春湖院子，单价5.1万
中海丽春湖墅，单价4.7万
2、奥北别墅区在售项目：
金隅上城郡，单价3.8万
珠江紫宸山，单价3.6万
北辰红橡墅，单价3.5万
御汤山熙园，单价3.4万
3、中央别墅区在售项目：
优山美地D区，单价6.1万
中铁诺德阅墅，单价5.3万
金隅上城庄园，单价5.1万
观承大家，单价4.8万
从以上的新房网签数据可以看出，奥北别墅区的位置，正好处在沙河区和中央区的两区中间，而从价格上来看，也正好形成了一个“U”字型，奥北别墅区的价格也处在东、西两个别墅区的底部，当然奥北区也有自己的豪宅项目：北京壹号庄园，今年的网签单价是5.1万，而和它作为竞品的顺义恒大丽宫，今年的网签单价则为9.1万！
为什么奥北别墅区的自然条件最为优越，别墅楼盘的品质很高，花园面积也是最大，可以说其实奥北的别墅，才是真正意义上的别墅大宅，其它区域的别墅，严格来说只是低密产品；既然产品力最强，那么为何价格反而最低，主流产品的单价仍低于4万呢？我们认为，虽然影响别墅项目价格的因素很多，但是具备最大影响力的因素只有一个：交通 ！
对于别墅的客群而言，“高速“是一个刚需，因为别墅一般都位于郊区，如果没有高速，其通勤时间是客群无法接受的，所以基本上的别墅项目选址，都会选在高速的沿线，只要项目位于高速的沿线，既使距离上远一点，既使在六环外，其通勤时间都会可控，别墅的客群也都可以接受！
在这个角度上来看这三个别墅区的价格差，就会一目了然：中央别墅区紧邻机场高速和京承高速两条高速，所以单价最高；沙河别墅区紧邻京藏高速，所以单价其次；而奥北别墅区虽然说也可以走京承高速过来，但是毕竟项目基本都在安立路沿线，距离京承高速仍有一定的距离，而且从京承高速到安立路的接驳公路，有时会出现一定的堵车情况，影响了整个奥北别墅区的通勤效率。
以上分析可以看出，制约奥北别墅区价格的最大因素为交通问题，而这一问题即将解决：2022年的安立快速路即将竣工通车，这条连接北四环至北六环的高速公路，简直可以说就是为了奥北别墅区所修，因为几乎所有的别墅项目都位于安立快速路两侧，届时长期困扰奥北别墅区的交通问题将迎刃而解！
总之，奥北别墅区的价格一直低于东、西两侧的别墅区，长期处于价格洼地，而一旦安立快速路2022年通车，奥北别墅区将拥有“安立快速路 京承高速”的双高速通勤，再加上2022年的地铁17号线通车，整个奥北别墅区的价格将快速修复，迅速追上沙河和中央别墅区，单价5万以上指日可待！