8月23日晚，贝壳发布了2022年二季报。
财报数据显示，2022年二季度，贝壳总交易额（GTV）为6395亿元，同比下降47.6%；净收入为138亿元，超出其业绩指引上限30%；调整后净亏损6.19亿元。
房地产市场整体下行的大环境下，贝壳的整体业绩呈现一定的下滑，不过随着二季度，存量房及新房市场的环比回暖以及疫情影响的逐渐消除，贝壳的存量房及二手房业务在二季度已经实现较为明显的回暖。
随着其上半年降本增效策略所产生的部分额外成本的沉淀，其成效也将在未来逐步显现。
此外，随着其对圣都家装收购的正式完成以及团队组织结构、业务、系统的逐步融合，贝壳的家居家装业务成功实现了逆市增长，其二季度家装家居业务实现pro forma收入13.7亿元，完成签约合同额接近17亿元。
“一体”呈复苏迹象，各指标同比降幅逐月收窄
2022年二季度，受政策、市场以及消费信心等多层面存在一定的波动，受此影响，今年二季度贝壳找房的新房以及二手房业务总成交量以及所贡献营收均呈现一定幅度的下滑。
但随着二季度末的筑底回升，房地产市场已经得到较好的恢复，贝壳的存量房及新房业务也在二季度迎来了一定程度的回暖。
存量房业务方面，作为行业龙头企业，在二手房市场整体下行的趋势下，贝壳虽然未能实现逆势增长，但其依旧交出了一份优于行业平均水准的答卷。
根据贝壳研究院数据，今年二季度全国二手市场总成交量同比下降约45%，而贝壳存量房交易总成交量为3935亿元，同比下降40%，二手房交易总成交量同比下降约41%，优于市场水平。
此外，随着二手房市场的筑底回升，二季度贝壳存量房交易业务呈现逐月回暖的趋势。
其中，6月平台重点32城中21城二手房交易总成交量已经超过2021年均值。
新房业务方面，根据克而瑞数据，百强房企二季度销售额同比下降53.4%，受此影响，二季度，贝壳新房完成GTV 2227亿元，同比下降55%。
不过，贝壳的新房业务在二季度也已逐步回暖，二季度其GTV环比提升15.6%，贡献利润率则达到24%，为两年以来的高位。
此外，二季度，贝壳新房业务的现金收入比为1.27，现金生成能力突出。
虽然二季度新房业务已有所恢复，但由于其受开发商及市场信心等因素影响较大，为应对现有的形势及未来的行业变革，二季度，贝壳在新房领域进行了一系列举措以提升价值牵引、改善经营安全。
在房源端，贝壳积极开展与优质开发商的总对总合作，着力提升国央企销售占比。二季度，贝壳国有房企销售占比提升至37%，环比提升7个百分点，房源品质、易售性及业务抗风险能力均得到持续提升。
在渠道端以及运营层面，贝壳进一步扩大对新房经纪人和门店的覆盖规模，并持续推进快佣等销售策略。
存量房及新房业务的回暖以及业务调整的多项举措下，贝壳展示出了较强的信心，在二季报中，贝壳给出了其业绩展望，预期将于三季度延续回暖势头，并预计将于单季度实现营收约165-170亿元。
人店规模企稳，降本增效成果即将释放
二季度，贝壳大部分城市人店规模已经企稳。
截至二季度末，贝壳连接活跃门店数超过4.1万家，环比下降4%；平台连接活跃经纪人超过38万人，环比跌幅收窄至0.4%。6月北京、上海活跃经纪人流失率降至仅1%-3%，非北上活跃经纪人6月月度流失率也已降至仅5.6%。
在经营管理方面，整体承压的市场环境下，贝壳采取了降本增效的成本管理方式。
二季度，贝壳在平台总部及全国运营城市开展大幅度降本增效举措，如聚焦核心业务优化人员结构、降低办公场地租赁和日常开销费用、实施最小划算经营单元等财务运营方式等，提升组织灵活性和运营效率、降低运营成本。
此外，贝壳在家装领域投入的品牌广告以及营销费用的增长也令其销售及营销费用并未出现明显减少。
不过，随着上述前期成本的沉淀，贝壳的成本管理成果将在三季度及未来逐步释放。
家居家装业务逆市增长
作为正式完成对圣都家装收购后交出的首份财报，贝壳在二季报中披露了其新赛道，即家居家装业务的经营成果。
根据中国装修业协会住宅产业分会的统计数据显示，第二季度头部家装企业产值同比下降21%。
而二季度，贝壳克服北京、上海等核心城市疫情影响等诸多挑战，家装家居业务实现pro forma收入13.7亿元，逆市同比增长超过10%，完成签约合同额接近17亿元。
贝壳家居家装业务逆市增长的动力，来自其与圣都家装的强强联合。
去年7月，贝壳宣布收购圣都家装。经过一年时间，贝壳和圣都进行了团队组织结构、业务、系统等高效、全方位融合，产生明显的协同效应。
具体表现为，圣都加入后带来的供应链帮助贝壳旗下整装品牌被窝家装的客单价同比提升33%。而贝壳一赛道（二手和新房交易服务业务）流量贡献合同额占比在6月已经超过了25%。
贝壳搭建了一二赛道联动的组织结构，建立了联动规则、系统等基础设施。房产交易店东在向家装家居业务导流的客户签约之后收到佣金的周期从过去的30天缩短到5天内，一赛道导流活力被全面激活。
当下，依靠对圣都家装的收购，贝壳正式完成了其在家装家居领域的初步布局，而未来，贝壳的家装家居赛道也具有广阔的想象空间。
灼识咨询的报告显示，以家装家居为代表的其他服务市场具有高增长的潜力，预计到2026年，其他服务市场的规模将达到24.2万亿，而其中家装行业市场规模将达到3.76万亿元左右。
市场规模虽然庞大，但家装领域目前仍处于不充分竞争的阶段，行业集中度较低，整个市场上并没有一家真正意义上的龙头企业，且整体数字化水平欠佳。
而根据《腾讯家居家装行业洞察白皮书（2020版）》的相关数据显示，自2020年始，以审美变化及房屋过旧等存量改造需求所带来的家装动机正逐渐成为主流。
在这样的市场环境下，拥有完善的数字化水平以及庞大的存量房流量接口的贝壳与深耕家装领域多年的圣都家装的合作，贝壳的家居家装赛道在行业内具有较强的竞争力。
此外，二季度贝壳租房业务的规模也实现了一定的增长，截至二季度末，贝壳租房业务签约口径在管房源量超过4.2万套，较一季度末增加接近2.2万套。其中，贝壳分散式租赁管理业务——“省心租”在管房源规模已突破3.1万套。
贝壳的“两翼”，家装家居及租房业务正逐渐成为贝壳新的业绩增长极。
运营编辑：张可馨
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