买房，是当下楼市热词，但在西安这似乎并不是一件容易的事。
特别是2021年，除了能一掷千金的本地全款客户，很大一部分购房群体都因为各种各样的原因被卡在了买房这条道路上。
比如因为限购收紧被拦在门外的外地客户，再比如手头资金不足只能陪跑的刚需客户。
其中，你们觉得最苦的是哪一类购房群体？
我觉得，是卖一买一的改善客。
他们的苦，是一种心有余而力不足的苦。
房子太小不够住，太老不舒服，太远不方便，甚至是楼上邻居夜夜笙歌...这些都加快了大众置换思维觉醒。
此外，经过糟心的物业和疫情防控期的居家办公，从未有过的与房子的“亲密”，客观上放大了居家生活的体验，进而对房子有了全方位的考量，也有了更高的要求。
于是，换房成为了一种刚性需求。
那么如何换房呢？
站在利益角度，把老房，价格卖得高一些，新房，价格买得低一些，成了改善客群置换的执念。
可是很快你就会傻眼，不仅得和买家打心理战，守住底价，还得和卖家讨价还价，想着再争取一点优惠。
更为难的还有，房子挂出去后，没人理，好不容易卖出去了，却等不到银行放贷，看中的新盘房价又接连上涨，而6成以上的首付以及摇号风险，更是让人望而却步。
总之，行情快速变动下，这类“卖一买一”群体的购房周期被大幅延长，直令人叫苦不迭。
置换是值得鼓励的，只不过，到底是“先买后卖”还是“先卖后买”呢？
这个问题答案很简单，说白了就是看兜里银子的多少。
不差钱的当然随意，只不过，现在不是人人都是土豪，因此建议大家遵从市场原则进行买卖。
牛市里，建议先买后卖，因为房价向上走，你占了两套房子都在上涨的红利，也不至于卖了房子又买不到合适的。
熊市里，建议你先卖后买，在卖家被动的行情，“有钱才是爷”，只要你手里握着钱，哪的房子不是随你挑！
落位到西安，如今虽然市场上呈现出了些许回暖的行情，但也不存在“跳价”的风险，所以还是有时间让你卖了房子再腾挪资金去买新的。
最重要的是，还能以刚需的身份参与摇号，中签几率变大的同时首付款也相对较低。
如何把房子卖上好价格呢？
二手房如果不是顶级学区房，基本都是要看品相。如何提高你房子的品相，你就学学开发商用装饰华丽的样板间的套路。
高端玩家，会进行简单的二次装修，普通玩家来做一次深度清洁，干净整洁的房子都会让买家忽略掉房子的缺点，从而提高售价，促进成交。
此外，改善换房不同于纯投资的买或者卖，纯投资卖可以吊高价，达到预期再出。
但小换大的时候，吊到高价出了，再去买的时候大房子价格至少也会同比例上涨，折算成总价上涨更大。
西安市场房价还有很大的上涨空间，年后还有类似于华润悦玺、高新金茂悦园、碧桂园云顶、曲江城市树等高性价比红盘放量，所以这时候就不要捡了芝麻丢了西瓜，随行就市，合理放价，快速置换才是正道。
如何买呢？
在目前接触到的一些改善客群中，发现他们主要诉求在于：
面积130㎡以上，三房起步、四房为佳。
自住是是诉求，但同时保值也有相当的要求。
区域成熟，生态环境也要好，对小区品质有一定标准。
总房款300万起，首付6-7成，大多数要卖掉一套房才有资金。
小区物业至关重要，服务水平占重要地位。
既对总价敏感，又对品质挑剔，但市场上没有十全十美的房子，所以弄清楚自己换房原因按需选房才是最重要的。
比如家庭成员的增加，收入提高想换更好的环境，或者为小朋友打算想换一个离学校更近的小区等，所以，每个家庭都有不同的需求，你得去考虑换什么样的房子才适合自己。
此外，很多人由于一套买的比较早，在购买二套房时，忽略了对房贷利率、首付比例以及月供占收入比例的关注，而这三点都是能否顺利买到房以及买房后生活质量好坏的关键因素。
因此，买房前要先对各家银行的房贷利率进行摸底。
然后对照下方的首付比例表，结合个人或家庭的收入和支出情况，对资金的流动性和安全池做一个梳理。
此外，选择月供比利时，银行会审核还款人的收入和流水，一般要求流水是月供的2倍以上。
但是对于部分还款人来说，也不可“一杆到底”裸泳。记住月供一旦超过50%，意味着生活质量降低；控制在30%左右较为合适，生活质量相对有保障。
当然了，你也可考虑按照总房价来决定首付比例，找到自身舒适的月供金额和还款周期。
了解以上内容后，选择产品时，改善要做到舒适度>性价比，比如房间大小合适吗、功能划分合理吗、采光通风好不好，以及生活配套、交通、学校等等，都是重点考虑的因素。而不同的家庭有不同的生活习惯，需要量体裁衣。
居住的安全感、舒适感、私密性都与物业服务的好坏是直接挂钩的。所以建议通过实地观察物业状况来判断小区物业服务的细致程度。
最后，我想说，任何建议，都不应该教条化。买房只有让你自己觉得爽，才是根本。
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